Salutare capitaliști! Azi, înainte să pornesc în weekend, ceva filosofie mai lungă despre investiții imobiliare între beton (imobiliare fizice) și hârtie (imobiliare tranzacționate la bursă).
În vremurile tulburi ai anilor 90 un apartament cu 2 camere în orașul copilăriei mele se vindea cu vreo 12.000 de mărci germane, respectiv 6.000 de euro. Evident pentru un muncitor al acelor vremuri era o sumă colosală. Salariile erau mizerabile, îmi aduc aminte cum prieteni de-ai mei se mândreau cu salarii de 100 de dolari lunar și cu faptul că primeau ca bonus un telefon mobil. În orice caz aproximativ 30 de ani mai târziu, același apartament comunist se vinde ca pâinea caldă cu peste 60.000€. Asta înseamnă o creștere de 10 ori a prețului de achiziție, un tenbagger cum ar zice americanul.
S-ar putea să fie numai o conjunctură a istoriei, anii de tranziție, nesiguranța estului Europei, o proastă dispoziție a istoriei recente. Se prea poate însă nu e deloc așa. Între timp m-am mutat în Germania unde locuiesc de aproape 20 de ani și unde actualmente dețin două imobile.
La unul din apartamente am descoperit prin actele de cumpărare prețul de achiziție de prin anii 70. A fost vorba la vremea aceea de 60.000 de mărci, transformat azi ar fi 30.000 de euro. Același apartament are astăzi un preț al pieței actuale de vreo 200.000€. Nu e un tenbagger ca în România, e doar aproximativ de 7 ori suma respectivă într-o piață extrem de stabilă fără emoții politice est-europene.
Ce am omis în toată povestea este că aceste imobile nu au stat degeaba 30-50 de ani și asta e cheia întregii povești despre care nu se prea vorbește. Pe lângă aprecierea prețului apartamentele astea au produs lună de lună bani grei.
La fel cum în cazul companiilor listate la bursă dividendele sunt jumătate din aprecierea totală, așa este și în cazul imobiliarelor – chiria. De exemplu în cazul unui apartament din Germania, acesta va produce fără nonșalanță 600€ curat, lunar. Practic e o mașină de cash care lucrează neîntrerupt și va continua să își facă treaba și pe viitor. Adăugând dividendele, respectiv chiria în cazul imobiliarelor fizice, aprecierea este colosală.
Bineînțeles că nu oricine și-ar fi permis în anii 90 să scoată de la teșcherea 12.000 de mărci în România sau chiar cele 60.000 de mărci în Germania anilor 70. La fel cum nici în zilele noastre nu are aproape nimeni la ciorap 60.000€ la Timișoara sau 200.000€ în vestul Europei. Care este soluția?
Prima soluție, cea mai răspândită, la care apelează majoritatea populației este creditul. Practic cu ajutorul unei bănci se face o achiziție în beton care se plătește în timp. Plata imobilului se face fie locuind acolo și achitând rata lunara ori respectivul imobil este dat în chirie. Dacă respectivul calcul este pozitiv, imobilul este închiriat și după deducerea tuturor cheltuielilor se obține un profit, această metodă se poate eventual scala și astfel se pot împușca doi iepuri: se creează un venit pasiv și în timp se pot achita creditele.
În teoria investițiilor în beton totul sună minunat până la aplicarea în practică. Pentru o persoană cu venituri medii este practic imposibil să crească afacerea și să își mărească foarte mult portofoliul imobiliar. Toată acțiunea se va izbi la un moment dat de refuzul băncilor de a mării linia de credit. Deși e mai simplu în vestul Europei, chiar și aici la o anumită sumă se închide robinetul bancar. Pe lângă piedicile legate de capital, există o grămadă de piedici și probleme pe care ți le poate înșirui orice posesor de apartamente: complicații cu chiriașii, reparații, acte, contracte, impozite, asigurări…
O altă modalitate sunt investițiile indirecte numite de mine: imobiliare de hârtie. Practic este vorba de achiziția de titluri de valoare care se tranzacționează la burse, firme cu portofolii imobiliare gigantice în toate domeniile posibile, pe toate continentele cu un management profesionist.
Să dau un exemplu: firma Vonovia în Germania. Probabil că nu ai bani să cumperi un apartament în Germania cu banii cash dar dorești să deții măcar o firimitură a unui imobil german. Poți foarte simplu să cumperi o acțiune la firma Vonovia și cu vreo 50€ să deții o bucățică dintr-un portofoliu de 400.000 de apartamente nemțești participând astfel la dezvoltarea pieței imobiliare de pe acele meleaguri. Mai mult decât atât, vei fi părtaș chiar și la încasarea chiriei. Vonovia îți va oferii dividende de vreo 3% anual pentru banii investiți.
Îți este teamă să îți bagi banii într-o firmă anume? Studiul firmelor este complicat, nu ai timp și chef să îți bați capul dar te atrag investițiile imobiliare? Pentru orice problemă există soluții. În vremurile noastre ai posibilitatea să investești într-un ETF, un coș cu peste 300 de firme, cu imobile din toate domeniile, de pe toate continentele. Ești la câteva click-uri distanță de toate aceste soluții.
Nu te atrage piața imobiliară Germană? Ți-ai dorit tot timpul o investiție într-un apartament pe malul mării în California? La Paris, Londra, Singapore? În zilele noastre nimic mai simplu. Bursa de valori a devenit cel mai democratic instrument existent pe planetă. Poți cu câteva click-uri să fi partener de afaceri cu orice management de top din lume și poți participa la succesul oricărei afaceri listate la aproape orice bursă de pe mapamond. Trăim vremuri senzaționale în care orice pârlit poate să cumpere de pe un telefon mobil acțiuni la orice firmă ii trece prin minte iar cu o mișcare de maus să afle totul despre orice companie listată. Din păcate aproape nimeni nu profită de acestă democratizare masivă a sistemului financiar. Sub 1% din populația estului Europei deține acțiuni.
Există în rândul compatrioților și nu numai, o gramadă de mituri și idei preconcepute despre învestiții în general și despre bursă în special. Din cauza asta marea majoritate a populației nu ia parte la dezvoltarea economică de neegalat a ultimilor zeci de ani.
Aceea expresie fatală, jucatul la bursă, face ca pentru majoritatea românilor bursa să fie un șmen, o învârteală, oricum ceva aproape ilegal. Sincer nu mă miră iar cauzele sunt multiple: nu citește nimeni nimic, sistem educațional dus la sapă de lemn, mentalități învechite ce nu mai au nici o legătură cu lumea în care trăim, îndobitocirea sistematică a populației cu o mass-media de proastă calitate și multe altele.
Rămân optimist și sper ca din ce în ce mai mulți oameni să se apuce să economisească și să investească sistematic. Acțiuni la firme solide care influențează viața noastră a tuturor, imobiliare, ăsta e viitorul! Băgați banii în lucruri care vă aduc bani, restul sunt povești.
“We buy things we don’t need with money we don’t have to impress people we don’t like.” Dave Ramsey
—–
Cam ăsta a fost delirul meu despre investiții imobiliare între beton și hârtie. Rămâneți pe recepție cu urechile ciulite iar pentru întrebări, băgați un mesaj în rubrica contact. Dacă vreți să susțineți site-ul sunteți invitați pe Patreon.
Salutare și investiții raționale! Bääääm!