Salutare capitaliști!
Astăzi o poveste despre cum cumperi, respectiv cum am cumpărat primul apartament în Germania acum câțiva ani. Nu o să fac pe deșteptul explicând cât de inspirat și ce decizii inteligente am făcut, este simplu o povestioară bazată pe experiența personală și despre cum am fost nevoit să iau în familie această decizie.
Achiziționarea unui imobil, mai ales dacă ești la început e o treabă a dracului de complicată. Situația devine și mai alambicată dacă ești și în străinătate. Sunt o grămadă de întrebări care se pot mixa în cap: unde caut? ce costuri suplimentare există? impozite? notar? și multe altele…
Marea întrebare în lumea imobiliarelor este dacă să cumpar sau inchiriez. Despre asta s-au scris biblioteci întregi în lumea finanțelor personale. Ca est-europeni suntem evident tentați să avem casa noastră și nici nu e de mirare dacă așa am fost crescuți. Cel mai mare procentaj de proprietari din Europa este în România.
În Germania stau lucrurile altfel. Aici peste jumătate din populație stă în chirie și nici nu au fixul ăsta al proprietății cum este adânc înrădăcinat la alte națiuni. Nu o să despic firul în patru, cert este că nu există o soluție optimă, depinde evident de situația fiecăruia. Marii deștepți din lumea finanțelor personale spun că cel mai avantajos este să stai în chirie și să cumperi imobiliare doar ca investiții pe care să le închiriezi.
Eu evident, crescut la marginea Balcanilor am fost foarte tentat să am ceva al meu. În Germania chiriile sunt mari iar pensiile sunt destul de mici. Altfel observat, chiriile cresc iar pensiile de abia se ridică la nivelul cu inflației. S-ar putea ca peste vreo 20-30 de ani să fie cam scump să stai în chirie. După mintea mea, dacă ai de gând să muncești zeci de ani prin Germania ar fi interesant să îți cumperi o casă sau un apartament.
Pentru că prin cap îmi treceau la vremea respectivă toate aceste gânduri, punctul culminant a fost când am început să facem calculele. Terminasem facultatea, planuri de mărire a familiei, aveam slujbe sigure și era clar că urma să ne mutăm în ceva mai mare.
Primul pas a fost să ne uităm ce chirii erau la vremea aia prin oraș. Chiria unui apartament decent cu trei camere ajungea lejer la 800-900€ fără cheltuieli. Sub 800€ nu se găsea mai nimic, doar niște rahaturi prin poduri sau subsoluri.
Următorul pas a fost să ne uităm cât costă un apartament decent în zonă. Prețurile începeau prin 2016 pe la 130.000€ iar în sus nu există limite. Au urmat multe discuții și calcule, o vizită la bancă și lucrurile au devenit clare. La nivelul actual al dobânzii, o rată ar fi în jur de 500€ pe lună. Asta a fost tot ce m-a interesat la vremea aia. Nu am avut nici o idee despre cum o să evolueze piața imobiliară, idei deștepte despre investiții. A fost doar un calcul simplu prin care costurile noastre lunare erau aproape la jumătate față de o chirie.
Între timp lucrurile nu mai stau chiar așa. La vremea respectivă prețurile erau într-adevăr mici. Între timp, în ultimii ani prețurile au explodat, primul apartamentul a crescut în valoare cel puțin 50%. Asta nu pentru că am fost cine știe ce inteligent la vremea respectivă, pur și simplu așa s-a întâmplat.
Căutarea apartamentului a durat aproape un an. Am văzut o mulțime dar a durat destul de mult până am găsit ceva care să ne placă. După luni de zile de frecat app-urile de imobilare am găsit ceva convenabil și după niște negocieri ne-am înțeles la preț, respectiv 138.000€. Ca norocul, apartamentul respectiv era vândut direct de proprietar iar așa am redus costurile totale cu vreo 4%, cam atât e comisionul unei firme de intermediere.
Tot procesul de cumpărare costă încă 10-12% din valoarea imobilului. Costurile sunt:
- Grunderwerbsteuer (Impozit la cumpărare) – diferă în funcție de Land (stat), de exemplu în Baden-Württemberg este 5%
- Notar- und Grundbuchkosten (costuri notariale și de carte funciară) – cam 2%
- Maklerprovision (comision al firmei de imobiliare) – dacă ați cumpărat prin firmă o să coste ceva bani. Intermediarii percep comisioane și nu este o regulă clară. Cinstit este cam 4%. Majoritatea imobiliarelor se vând prin firme, destul de rar fără, de aceea nu faceți din asta un criteriu.
După prima aventură a urmat și pasul număr doi. Adică am început cu adevărat o investiție imobiliară. Despre cum am cumpărat al doilea apartament în Germania am scris un articol acum ceva vreme. Spre surprinderea mea, e cel mai citit articol din istoria blogului, lucru un pic dubios pentru așteptările mele din domeniul bursier. Dar asta arată că tema imobiliarelor este o mare apăsare pentru mulți români.
În cea ce privește o a treia investiție a noastră, mda.. este în cărți. Momentan sunt în căutări de apartamente și e o perioadă destul de grea în lumea imobiliarelor, prețurile sunt pur și simplu nesimțite. Dacă o să achiziționez încă ceva, stă în stele, dar dacă astrele sunt favorabile va urma încă un articol pe blog.
Asta a fost povestea mea despre cum cumperi primul apartament în Germania. Dacă doriți să vă adânciți în investițiile imobiliare din Germania, ca întotdeauna recomand niște cărți serioase. Nu aruncați banii pe geam pentru “coaching”, diverși “guru” care vând vise umede și baliverne, puneți mai bine burta pe carte:
- Bernd Ebersbach – Intelligent investieren in Immobilien
- Alexander Goldwein – Geld verdienen mit Wohnimmobilien: Erfolg als privater Immobilieninvestor
—–
Cam ăsta a fost delirul meu despre cum cumperi primul apartament în Germania. Rămâneți pe recepție cu urechile ciulite iar pentru întrebări, băgați un mesaj în rubrica contact. Dacă vreți să susțineți site-ul sunteți invitați pe Patreon.
Salutare și investiții raționale! Bääääm!