Scurt ghid despre cum cumperi un apartament în Germania. Al doilea apartament

Investițiile în imobiliare sunt o altă modalitate de a realiza un venit pasiv. Pe lângă pensie, acțiuni și dividende, un imobil închiriat sau locuit personal reprezintă o temelie sănătoasă pentru niște finanțe personale solide. În cele ce urmează o să încerc să scriu un scurt ghid despre cum cumperi un apartament în Germania bazându-mă pe datele de la ultima mea achiziție imobiliară.

cum cumperi un apartament în Germania

Pentru că nu vreau să povestesc aici basme, mă bazez pe experiența personală. În 2014 am cumpărat primul apartament în Germania, cel în care locuiesc cu familia iar la finalul lui 2018 am achiziționat un alt apartament care urmează să fie închiriat. Dacă e bine să investești în imobiliare trebuie să decidă fiecare pentru el, achiziția unui imobil este extrem de emoțională iar excursul meu nu se dorește a fi un îndemn ci este doar o părere personală bazată pe date și experiențe concrete.

În Germania chiriile sunt mari iar pensiile sunt mici. Cam asta e situația generală. Pe de altă parte, chiriile cresc iar pensiile de abia se străduiesc să țină pasul cu inflația.  Cu alte cuvinte dacă ai ieșit la pensie și plătesti chirie într-o zona bună a Germaniei, o să ai o problemă: nu prea o sa iți ajungă banii. Această situație e cu atat mai serioasă pentru valul de emigranți din estul Europei care sunt aterizați pe aici la vârste destul de înaintate iar pensia lor o sa fie foarte mică pentru nivelul de trai german.

Pe scurt: dacă ai de gând să muncești 20-30 de ani prin Germania ar fi interesant să iți cumperi un apartament sau chiar o casă. Chiar daca inca te imbeți cu apă rece că te intorci la casa de la țară din Romania tot nu o iți strice. Imobilul nemțesc o să îl vinzi și te vei putea muta decent oriunde vrei. Îl vei putea închiria la un preț bun cu care să iți poți permite o chirie și un trai mai bun în România sau într-o altă țară mai ieftină decât Germania (geoarbitraj).

Bineînțeles că există și argumente care ar fi împotriva achiziționării unui imobil:

  • slujbele sunt flexibile și probabil că va trebui să te muți
  • durata creditului e lungă și trebuie să fi sigur că vei rămâne prin zonă
  • iți trebuie niște bani, cel puțin pentru cheltuielile suplimentare. Vezi punctul 4
  • iți trebuie ceva timp liber pe care să îl investești în căutarea imobilului
  • bătaie de cap cu chiriașii dacă vei închiria apartamentul
  • dacă vrei să vinzi imobilul o să dureze câteva luni

Eu cred că pentru toate argumentele contra există soluții iar regula generală ar fi că fără bătaie de cap și timp investit nu vei reuși sa faci nimic. O vorbă nemțească spune: von nichts kommt nichts! adică din nimic iasă nimic. Părerea mea este că achiziționarea unui imobil este o soluție foarte bună sa iți creeezi un capital solid fără prea mari investiții.

Să dau un exemplu. Eu am găsit anul trecut un un apartament cu 3 camere la 140.000€ care mi-a plăcut. E într-o zona bunicică în care nu se pune problema că rămâne fără chiriași. Am putut acoperi cheltuielile de cumparare (10% din valoare) și am putut chiar renova un pic. Voi avea o rată lunară de vreo 600€ cu 1,8% dobândă fixă pe 10 ani, acoperită usor de chirie. Ba chiar voi reuși să fac un mic plus lunar pe care să il investesc într-o rata suplimentară. Cert este că peste vreo 20 de ani imobilul o sa fie plătit.

Riscuri și bătăi de cap? Da, sunt câteva. O sa le expun în pașii următori în care am descris tot procesul de cumpărare.

1. Căutarea imobilului

Cel mai ieftin și convenabil găsești un imobil prin cunoscuți. Se întâmplă destul de rar dar nu e imposibil. Prin cunoscuți scapi de Makler (firma de imobiliare) și economisești o gramadă de bani. Deci, stai cu urechile ciulite.

Un alt loc unde mai găsești imobiliare care nu se vând prin firmă este Ebay Kleinanzeigen. Destul de rar iar în ultimul timp s-au aciuat pe acolo și firmele de imobiliare. Merită aruncat un ochi.

Cel mai de seamă portal imobiliar, unde se întâmplă majoritatea tranzacțiilor, este la ora actuala Immobilienscout. Acolo am găsit și eu ambele apartamente. Mai există și altele (immowelt.de; immonet.de) dar mult mai puțin folosite.

2. Negocierea prețului

În general fiecare imobil pus pe net are o marjă de negociere. În general 10% este normal. Cu cât orașul este mai cătutat cu atât șansele unei negocieri scad. Mai recent firmele de imobiliare organizează chiar licitații în care cel care oferă mai mult primește respectivul imobil. Trăim vremuri nebune, eu am fost la niște apartamente unde erau și 10-15 familii dornice să cumpere. Piața este actualmente foarte subțire, există cerere foarte mare și ofertă minimă.

În cazul meu apartametul a apărut pe net cu 145.000 și am reușit să obțin un rabat de 5.000€. Nu e imposibil, trebuie doar încercat.

3. Creditul bancar în Germania

La ora actuală trăim perioada cu cele mai mici dobânzi bancare din istorie. Asta face pe de o parte să scadă enorm prețul creditelor, iar pe de altă parte pentru că banii sunt ieftini crește prețul imobiliarelor. Prețurile au crescut în ultimii ani destul de mult însă în Germania riscul unei căderi masive a pieței imobiliare este minimal după părerea mea. Prețurile imobiliarelor nu au scăzut semnificativ de la al doilea război mondial iar raportul salariu mediu / prețuri la imobiliare este printre cele mai mici din lume.

Băncile sunt în Germania cooperante și dornice să își parcheze banii rentabil. Evident există și anumite condiții ca peste tot în lume. În general se dorește un bun platnic, cu o istorie bună a scorului de credit (Schufa), un salariu cât mai bun la un angajator cât mai serios.

Dacă nu sunteți presați de timp, cereți o ofertă de credit de la mai multe banci și comparați cu atenție ofertele. Se pot economisi sume serioase.

Pentru a primi o ofertă de credit banca are nevoie de copii după toate actele imobilului și o serie de documente personale cum ar fi: fluturașii de salariu, act de identitate, diverse formulare de completat. În general durează 3-4 zile pănă primiți o ofertă. Dacă v-ați decis pentru una dintre oferte, anunțați banca respectivă, vânzătorul și urmează semnarea contractului de credit cu banca.

Pentru că piața imobilară este pe aici foarte dinamică, nu vă lălăiți prea mult cu băncile și ofertele. Apartamentele bune se vand în 2-3 zile. Preferabil este să vorbiți în prealabil cu băncile și cel mai bine să aveți deja o scrisoare în buzunar care să ateste că banca vă poate oferi un credit de până la suma X (Finanzierungsbestätigung).

4. Actele notariale. Costuri suplimentare

După semnarea contractului de credit, urmează semnarea actelor notariale. Asta e o procedură destul de anevoioasă și costă bani serioși. Până la semnarea actelor notariale imobilul nu vă aparține iar vânzătorul se poate retrage oricând din tranzacție. După semnare veți primi cheile și procesul de cumparare s-a cam încheiat.

Tot procesul de cumpărare costă cam 10-12% din valoarea imobilului. Costurile sunt:

  • Grunderwerbsteuer (Impozit la cumpărare) – diferă în funcție de Land (stat), de exemplu în Baden-Württemberg este 5%
  • Notar- und Grundbuchkosten (costuri notariale si de carte funciară) – cam 2%
  • Maklerprovision (comision al firmei de imobiliare) – dacă ați cumpărat prin firmă o să fie scump. Firmele percep comisioane diferite, nu este o regula clară. Cinstit este cam 4%. Majoritatea imobiliarelor se vând prin firme, destul de rar fără, de accea nu faceți din asta un criteriu de căutare.

Pe lângă cheltuielile adiționale, s-ar putea să fie nevoie de reparații sau renovări. Apartamentul cumpărat de mine era intr-o stare precară, dar asta a făcut să obțin un preț foarte bun. În renovare am mai băgat 6.000€: zugrăvit complet, renovare bucătarie (faianță, laminat, mobilă nouă), lăcuire parchet în camera de zi, achițiția unui dulap de haine și alte mici reparații

Asfel am ajuns la un preț total de 160.000€ (140.000 apartament + 14.000 suplimentare + 6.000 renovare). La un preț de 160.000€ cu un venit net din chirie de vreo 600€ pe lună reiese un PE Ratio de 22,2. Practic sunt necesari cam 22 de ani pentru achitare (fără rate suplimentare).

5. Închirierea unui imobil în Germania

Închirierea imobilului este o mare bătaie de cap. Legislația germană oferă drepturi masive chiriașului și de acea trebuie să fi cu mare băgare de seamă la alegerea lui. În cazul în care nu plătește și vrei să scapi de el va dura luni de zile tot procesul legal.

Alege chiriașul numai în baza unei adeverințe Schufa (scor de credit). Acolo scrie dacă vreodată nu a plătit vreo chirie sau vreo factura. Dacă vezi așa ceva renunță imediat pentru că ai de unde alege. Un alt sfat este să obții numărul de telefon al proprietarului percedent. Cu un telefon scurt te poți lămuri.

Contractul de închiriere poate fi pe durata nelimitată, așa sunt majoritatea în Germania sau pe durată limitată (destul de rar). Dacă ai de gând să vinzi imobilul sau să îl folosești altfel pe viitor ar fi bine să închiriezi pe durată limitată. Odată închiriat va fi complicat să anulezi contractul de închiriere. Nu e imposibil, dar trebuie să ai motive serioase: un membru al familiei are nevoie de o locuință de exemplu.

6. Alternativa investițiilor în REITs sau ETF imobiliar

Există posibilitatea să investești în imobilare și cu sume mai mici prin achiziționarea de acțiuni la un dezvoltator notat la bursă. De exemplu cea mai mare companie nemțească este Vonovia. Aceasta cumpără, construiește și închiriază apartamente deținând actualmente 400.000 de unități în Germania.

Există firme care construiesc și închiriază fabrici, centre comerciale, școli, spitale, etc. Populare sunt așa numitele REITs, mai ales în SUA.

Asemenea firme există în întreaga lume, poți investi cam în orice țară de pe orice continent. Dacă nu cunoști piețele imobiliare din diverse țări, nu vrei bătăi de cap și dorești o anumită diversificare poți să mergi pe mâna unui ETF care este bine diversificat (pe țări, feluri de imobile, tipuri de companii).

—–

Cam ăsta a fost delirul meu despre cum cumperi un apartament în Germania. Rămâneți pe recepție cu urechile ciulite. Pentru întrebări, băgați un mesaj în rubrica contact iar pentru a avea ultimele noutăți pe email înscrieți-vă la newsletter. Dacă vreți să susțineți site-ul și să aruncați un ochi în depozitul meu în timp real cu toate cifrele și datele mergeți la Patreon.

Pentru cei care mai pierd vremea pe rețelele sociale, mai găsiți câte o dumă ieftină de-a mea pe:

Salutare și investiții raționale! Bääääm!