După cum am mai scris cu alte ocazii, pe lângă acțiuni investesc și în imobiliare. Azi mi-am făcut câteva gânduri despre ce trebuie să știi dacă vrei în viitorul apropiat să cumperi o casă sau un apartament în Germania. Care e situația pieței imobiliare în prezent, dacă merită să te aventurezi și ceva prognoze de viitor.
Nu povestesc aici basme despre mind setting și alte baliverne de care plin internetul. Sunt trecut prin două achiziții imobiliare pe aceste minunate meleaguri, primul meu apartament l-am achiziționat în 2015 iar cel de-al doilea în 2018 și sper din toată inima să mai pot face o achiziție în următorii ani dacă astrele se aliniază cum trebuie.
De la început vreau să precizez că achiziția unui imobil este o treabă extrem de emoțională. Mai ales dacă este primul imobil cumpărat, încărcătura psihică e destul de mare. Sumele sunt mari, fiecare are trăirile și așteptările lui, cuplurile sunt tensionate samd. Implicit orice blog, articol sau carte despre subiect nu sunt tratate rațional, imobiliarele fiind unul din puținele subiecte care nu se pot discuta normal. Acest articol nu vrea să facă pe nimeni să investească în imobiliare ori să nu o facă niciodată. Fiecare din noi e unic și are cutia lui cu gânduri. Doresc doar să expun câteva idei despre piața imobiliară germană. Ce face fiecare cu banii lui e o alegere pur personală.
Prețurile imobiliarelor din Germania ultimilor 10 ani au explodat. Asta mai cu seamă în orașele mari ori în apropierea acestora. Chiar și în zonele mai puțin căutate s-au semnalat creșteri de prețuri. Asta face ca multă lume să se întrebe dacă nu cumva imobiliarele sunt acum mult prea scumpe și dacă mai are vreun sens o asemenea investiție. Eu sunt de părere că nu e târziu, presupun că prețurile vor continua să crească și pe viitor iar despre asta am scris despre 5 motive de luat în seamă.
Dobânzile sunt penibile
Criza din 2008/2009 a pornit tiparnița statelor de pe tot mapamondul iar pandemia recentă a dus masa monetară la cote nebănuite. Practic toată lumea e în datorii până la urechi și cum se va ieșii din impas încă nu are nimeni nici un plan dibaci. Probabil că Gigeii vor plătii toate datoriile prin inflație, deja prețurile la multe produse și servicii au explodat.
Apariția inflației galopante se poate reduce sau chiar stopa prin mărirea dobânzilor, așa spun manualele de economie. Problema e, acum nu își poate permite nimeni să crească dobânzile pentru că foarte multe state nu ar mai putea să plătească nici măcar dobânda ce să mai zic de datorie. Probabil că soluția finală va fi o inflație seriosă în combinație cu creșterea taxelor (probabil și pentru deținătorii de imobile).
Practic după opinia multor oameni deștepți, dobânzile vor rămâne pentru multă vreme foarte mici. Este aproape ireal ce se întâmplă, poți să iei un credit imobiliar în Germania cu 0,5% pe an. În 1994 se plăteau dobânzi de peste 8% care acum sună ca un film SF.
Practic devine extrem de atractiv pentru toți pălmașii să se arunce în cumpărarea unui apartament sau casă. Asta face ca prețurile să sară în aer cum se întâmplă de mai bine de 10 ani. Prea curând nu cred că se va schimba ceva, câtă vreme lumea are de lucru.
Prea mulți bani și puține idei
Există extrem de multă lichiditate peste tot în lume. Între timp standardul de viață a crescut enorm pe toată planeta. Ajunge să vă gândiți cum trăiau bunicii și străbunicii noștri și unde am ajuns noi. Acest lucru e valabil, cu niște excepții, cam în toată lumea.
Fenomenul s-a amplificat după căderea comunismului și politicile liberale din fosta URSS, China, etc. Există acum foarte mulți oameni cu foarte mulți bani. Ca să dau un exemplu: doar în China sunt mai bine de 6 milioane de oameni care au o avere de peste 1 milion de dolari. Și cum ar trebui să fii nebun să-ți banii pe acolo în cash la cheremul partidului, mulți din banii ăștia curg în imobiliare în țări sigure: Marea Britanie, Australia, Canada, Germania, etc. Probabil ați auzit de cartiere întregi din Montreal deținute de chinezi ori cartiere din Londra deținute de miliardari ruși. Fenomenul e de o amploare mondială și asta va duce și în viitor la creșterea prețurilor. Cererea e prea mare.
Dar și pe plan intern lucrurile sunt asemănătoare. Oamenii câștigă bine și vor să pună surplusul în ceva sigur. Cum de acțiuni se feresc majoritatea ca dracul de tămâie, la bancă nu mai primești dobândă sau chiar dobânzi negative, aurul e cam riscant, împrumuturile de stat în euro sunt la cote penibile, ce mai rămâne? Exact! Imobiliare. În Germania există în popor chiar o expresie care definește situația într-un singur cuvânt: Betongold. Adică aurul din beton, fiind un sinonim pentru imobiliare și stabilitate.
Investițiile în imobile industriale scad
O clasă de active destul de atractivă pentru nemți sunt imobile industriale. Diverse hale de producție, depozite, magazine, etc. Multă vreme a fost o investiție foarte atractivă, chirii mari, siguranță pe termen lung.
Două chestii au dat peste cap aceste imobile: comerțul online și pandemia. În ultimii 10 ani comerțul online a luat avânt iar cererea de spații comerciale s-a scufundat. Ajunge să dați o plimbare printr-un orășel german și o să vedeți că au dispărut o grămadă de magazine, cererea de spații comerciale e în cădere liberă. Toată lumea comandă tot pe internet.
Un alt impuls a fost dat de pandemie. E clar acum pentru toată lumea că cererea de birouri va scădea. Se poate întâmpla să revenim la normalitate dar sigur se va încetățenii măcar 1 zi pe săptămână de home office. Scăderea interesului pentru acest timp de imobile comerciale, birouri, hale va duce la redirecționarea capitalului către apartamente sau case. Șansele sunt destul de mari.
Chiriile cresc încet dar sigur
În regiunile dezvoltate ale țării crește masiv populația. Mișcarea est-vest încă se mai practică, pe lângă asta e o țară clasică de emigrat. Doar în 2015 au sosit în Germania peste un milion de sirieni, pe lângă afgani, africani și jumătate din estul Europei.
Doar din România vin 100.000 de oameni anual. Din statisticile oficiale se poate citi că în Germania trăiesc și muncesc 800.000 de cetățeni români. Asta e cifra oficială, sunt mult mai mulți în realitate. În plus cei ca mine lipsesc din statistică, eu fiind cetățean german. Pe scurt, cererea de locuințe e foarte mare, toți oamenii ăștia trebuie să locuiască undeva. Mă îndoiesc că tendința pe viitor va fi alta.
Mehr Statistiken finden Sie bei Statista
Chiriile cresc și ele an de an cel puțin la nivelul inflației (vezi graficul de mai sus) . Mai mult, în ultimii 10 ani creșterea a luat o amploare mult mai mare, în marile orașe germane e o aventură să închiriezi un apartament. Asta face ca multă lume să vrea să își cumpere mai bine ceva, iar pe de altă parte chiriile mari cresc apetitul investitorilor care văd în chirie un surogat pentru dobânzile care nu mai există.
Explozie de prețuri în construcții
Una din problemele cele mai mari este mâna de lucru. Este extrem de greu să găsești meseriași în orice latură a construcțiilor: zidari, electricieni, etc. Aici nu mă refer la Dorel care ci mai degrabă la oameni care au pricepere. În Germania și nu numai e penurie. Cei aflați la 18- 20 de ani nici nu se gândesc să învețe vreo meserie de genul ăsta, toți copiii vor să devină youtuberi. Astfel dacă suni la vreo firmă de electricieni să-ți repare vreo instalație mai complicată o să te programeze peste vreo jumate de an.
O altă problemă masivă din ultima perioadă este explozia de prețuri a materialelor. Doar prețul lemnului a crescut în ultimele 12 luni cu peste 330%. În ciuda poveștilor de adormit copiii pe care le auzim de la politicieni, inflația e reală și în lumea materialelor de construcții se vede cu ochiul liber zi de zi. Asta face ca prețul locuințelor să crească în draci.
Evoluția ultimilor ani și prognoze în globul de cristal
În ultimii zece ani prețurile au crescut considerabil și foarte accentuat în ultimii 3-4 ani. Personal cred că raliul va continua și nu sunt singurul care e de părerea asta. Practic din anii 50 până în prezent prețurile caselor și apartamentelor în lumea vestică au crescut fără emoții. În graficul de mai jos vezi prețurile din 2015 raportate la cele din 2020 (preț pe metru pătrat în euro).
Mehr Statistiken finden Sie bei Statista
Portalul german de imobiliare immowelt.de a analizat prețurile în cele mai mari 14 orașe germane și crede că până în 2030 prețurile vor continua să crească serios. Respectiv zic ei că în Berlin sau München vor crește cu 60%, în Hannover cu 62%, 50% mai mult în Hamburg, Köln, Stuttgart samd. Recent Institutul WeltWirtschaftsInstituts (HWWI) din Hamburg, într-o prognoză pentru Postbank, e de aceeași părere: prețurile vor continua să crească și în următorii 10 ani. Cam aceeași părere o are și Wüstenrot într-o prognoză până în 2025.
Acum păreri și experți găsiți pe toate gardurile. Chiar dacă nu luăm de bună tot ce auzim prin canalele media sunt totuși niște păreri are unor oameni din domeniu care merită citite. Alte povești de-ale mele despre imobiliare în Germania găsiți aici.
—-
Acest post se vrea doar un punct de plecare în studiul individual și nu e vreun îndemn de a cumpăra ceva. Imobiliarele sunt o treabă complicată și este o alegere pur individuală. Ca întotdeauna, singurul sfat activ pe care îl pot face e să citești câteva cărți serioase despre investiții, nu să îți pierzi vremea cu baliverne.
Pentru cei care vor să adâncească ceva mai mult decât să frece menta pe internet, două cărți despre investiții imobiliare în Germania care mie mi-au fost de folos:
- Bernd Ebersbach – Intelligent investieren in Immobilien
- Alexander Goldwein – Geld verdienen mit Wohnimmobilien: Erfolg als privater Immobilieninvestor
Cam ăsta a fost delirul meu despre posibilitatea să vrei să cumperi o casă sau un apartament în Germania. Rămâneți pe recepție cu urechile ciulite iar pentru întrebări, băgați un mesaj în rubrica contact. Dacă vreți să susțineți site-ul sunteți invitați pe Patreon.
Salutare și investiții raționale! Bääääm!