Salutare capitaliști! Azi revin cu o scurtă analiză despre situația REIT-urilor americane la început de 2022. În fiecare an arunc un ochi pe tabelul meu cu REIT-uri și mă uit la cum au evaluat, dacă s-a schimbat ceva la rating ori s-a modificat substanțial nivelul dividendelor. Imobiliarele au fost nimicite la bursă în perioada de vârf a pandemiei acum doi ani, unele și-au revenit spectaculos iar altele au rămas la un nivel mediocru.
Prin Real Estate Investment Trust (REIT) înțelegem o formă legală specifică unei firme care deține, operează sau finanțează imobiliare. REIT-urile adună capitalul mai multor investitori la grămadă iar asta face ca fiecare să obțină dividende din investiții imobiliare cu capital puțin fără a fi nevoiți să cumpere vreo clădire, să administreze sau să se ocupe în vreun fel de proprietăți în mod direct.
REIT-urile își câștigă banii printr-un model de afaceri pe înțelesul oricui: un REIT administrează și închiriază proprietăți, colectează chiria iar ulterior distribuie veniturile respective ca dividende către acționari. După legislația americană trebuie să distribuie 90% din profit sub formă de dividende.
Pentru o mai bună înțelegere am scris una-alta:
Personal am băgat ceva bani REIT-uri și voi continua și pe viitor să investesc în ele ca acțiuni individuale. Paralel mai economisesc în fiece lună într-un ETF axat pe această clasă de active care îmi oferă o diversificare sănătoasă în sute de firme.
O dată pe an actualizez lista de REIT-uri pe care le găsesc interesante, cu nivelul dividendelor valoarea P/FFO Ratio și dacă am aflat ceva despre rating. Data la care am preluat datele din tabel este 27.03.2022:
| Sector | Companie | Simbol | Rating | P/FFO | Dividende |
|---|---|---|---|---|---|
| Telecomunicații | American Tower | AMT | BBB- | 24,16 | 2,28% |
| Telecomunicații | Crown Castle | CCI | BBB- | 24,87 | 3,35% |
| Apartamente | Equity Residential | EQR | A- | 28,46 | 2,84% |
| Apartamente | Camden Property | CPT | A- | 29,17 | 2,30% |
| Apartamente | Avalonbay Communities | AVB | A- | 28,4 | 2,62% |
| Benzinării | Getty Realty | GTY | – | 14,61 | 5,91% |
| Cămine studențești | American Campus | ACC | BBB | 24,56 | 3,46% |
| Data Center | CoreSite Realty | COR | – | 30,37 | 3,00% |
| Data Center | QTS Realty Trust | QTS | BB- | 26,41 | 2,56% |
| Data Center | CyrusOne | CONE | BB+ | 22,36 | 2,30% |
| Data Center | Digital Realty Trust | DLR | BBB | 20,84 | 3,55% |
| Depozitare | Extra Space Storage | EXR | BBB | 27,31 | 3,08% |
| Depozitare | CubeSmart | CUBE | – | 23,12 | 3,41% |
| Depozitare | Public Storage | PSA | A | 27,7 | 2,14% |
| Distracție, casino | VICI Proprieties | VICI | BB | 14,98 | 5,31% |
| Distracție, casino | MGM Proprieties | MGP | BB- | 14,36 | 5,68% |
| Distracție, casino | EPR Properties | EPR | BB+ | 15,58 | 6,25% |
| Diverse domenii | One Liberty | OLP | – | 15,42 | 5,94% |
| Diverse domenii | Vornado Realty Trust | VNO | BBB | 14,94 | 4,67% |
| Diverse domenii | W.P Carey | WPC | BBB | 16,32 | 5,27% |
| Diverse domenii | Empire State Realty | ESRT | 13,56 | 1,44% | |
| Firme și birouri | Emmet Douglas | DEI | – | 17,37 | 3,39% |
| Firme și birouri | Gladstone Comercial | GOOD | – | 13,77 | 6,98% |
| Firme și birouri | Boston Properties | BXP | BBB+ | 18,68 | 3,11% |
| Industrie | Stag Industrial | STAG | – | 19,43 | 3,60% |
| Industrie | PS Bussines Parks | PSB | A- | 23,02 | 2,67% |
| Industrie | Prologis | PLD | A- | 35,76 | 2,03% |
| Laboratoare | Alexandria Real Estate | ARE | BBB+ | 24,27 | 2,40% |
| Sănatate | LTC Properties | LTC | – | 16,25 | 6,15% |
| Sănatate | Medical Properties Trust | MPW | BB+ | 11,49 | 5,69% |
| Sănatate | Physicians Realty Trust | DOC | BBB | 16,54 | 5,29% |
| Sănatate | Welltower | WELL | BBB+ | 28,8 | 2,58% |
| Sănătate | Ventas | VTR | BBB+ | 20,96 | 2,93% |
| Spații comerciale | Simon Property | SPG | A | 10,94 | 5,07% |
| Spații comerciale | Federal Realty | FRT | A- | 20,82 | 3,64% |
| Spații comerciale | Realty Income | O | A- | 20,78 | 4,44% |
| Spații comerciale | STORE Capital | STOR | BBB | 14,01 | 5,28% |
| Spații comerciale | Spirit Realty Capital | SRC | BBB | 13,55 | 5,64% |
| Spații comerciale | National Retail Properties | NNN | BBB+ | 15,03 | 4,87% |
| Teren arabil, pădure | Farmland Partners | FPI | – | 229,94 | 1,51% |
| Teren arabil, pădure | Gladstone Land | LAND | – | 50,92 | 1,51% |
REIT-uri scumpe în martie 2022
Dacă le luăm în ordinea din listă, primele par cam scumpe. Companiile axate pe turnurile de telecomunicații sunt la niște prețuri cam mari, cresc foarte bine dar P/FFO cam exagerat în jur de 24. De asemenea datorită prețului actual, nivelul dividendelor e extrem de mic pentru un REIT, Crown Caste are un 3,35%. Destul de subțire.
REIT-urile ce investesc în apartamente au fost în pandemie absolut decimate și au avut niște prețuri extrem de bune. Circula pe vremea aia teza cum că oamenii nu mai vor să stea încuiați în apartamente în orașe, toată lumea va sta la casă cu grădină, pe la țară, toată omenirea va fi remote etc. Firmele și-au revenit spectaculos, prețurile la imobiliare au crescut foarte mult în ultimii 2 ani iar aceste REIT-uri au ajuns la o evaluare actuală cam piperată. Ratingul rămâne de top: A-. La fel și căminele studențești, aceiași poveste.
REIT-urile specializate în centre de calcul, stocare de date, servere au avut o evoluție foarte bună, sunt în opinia mea scumpe chiar dacă cresc în continuare susținut. La fel și spațiile de depozitare ori REIT-urile industriale au avut o creștere bună și sunt acum destul de scumpe.
Datorită pandemiei, mai nou războiului, o clasă de active foarte căutată a fost și încă este terenul arabil, fermele. Alături de aur, terenurile par să fie preferate de investitori în perioade de criză. Dacă aceste REIT-uri se vindeau acum vreo 5-6 ani la prețuri foarte bune, în prezent sunt scumpe iar dividendele oferite la prețurile astea sunt acum derizorii.
REIT-uri la un preț bun în martie 2022
Din toată lista trei categorii de REIT-uri sunt actual la un preț cât de cât normal în jurul valorii P/FFO de 15 sau mai puțin.
Prima categorie este cea a REIT-urilor specializate în cazinouri, parcuri de distracție: VICI, MGM, EPR. Lovite greu de pandemie, au început să-și revină. Sunt la un preț OK dar care vine la pachet cu o serie de probleme, spre exemplu nivelul datoriilor ori durata până când afacerile se vor întoarce la nivelul de dinainte de pandemie.
A doua categorie este cea a companiilor active în domeniul medical. Prețurile sunt bunicele, nivelul dividendelor sănătos, domeniul de activitate: spitale, cămine de bătrâni, cabinete medicale, e cu siguranță de temelie și pe viitor. Favoritul meu este Medical Properties.
A treia categorie la un preț bun este cea a spațiilor comerciale. Foarte afectată de pandemie, acum în refacere, unele firme au un model de afaceri bun și probabil se vor redresa. Probabil cheia este modelul de afaceri. Nu orice mall va avea viitor, probabil că unele vor dispărea datorită comerțului online ori vor fie regândite. Modelul de afaceri preferat de mine este de tipul net-lease. Firma achiziționează proprietăți și le închiriază către chiriași unici (fără mall-uri sau centre comerciale) care sunt responsabili pentru toate costurile de exploatare ale proprietății, inclusiv impozitul, asigurarea ori întreținerea clădirii. Astfel cheltuielile ulterioare cumpărării sunt minimale. Imi place mult STORE Capital sau Spirit, de exemplu.
Două REIT-uri la preț interesant
Medical Properties Trust este un REIT american specializat în închirierea de spații medicale în special spitale și lucrul ăsta îmi place foarte mult pentru că este unul din puținele REITs care are un portofoliu majoritar de spitale. De astea vom avea și pe viitor nevoie, ba mai mult vor fi din ce în ce mai multe. În total firmă deține în jur de 400 de clădiri în 34 de state din SUA dar și în Germania, Marea Britanie, Elveția, Italia, Spania, Portugalia sau Australia.
Compania continuă să crească prin achiziția de noi clădiri și reușește să obțină finanțări foarte bune pe termen lung. Din punct de vedere al dividendelor plătește în jur de 5,6% anual și crește aceste dividende anual începând din 2015 până în prezent. Compania se tranzacționează la un raport preț/FFO (Funds From Operations) de aproximativ 11,5. Creșterea FFO estimată pentru 2023 este de 4% și 5% în 2024.
Există în Statele Unite și alte astfel de REIT-uri din domeniul medical însă marea majoritate se concentrează fie pe clădiri de birouri, cabinete medicale, azile de bătrâni sau centre de recuperare. Nu există practic în afară de Medical Properties un REIT solid, mare, specializat pe închirierea de spitale. Închirierea unei clădiri ca spital devine o realizare destul de lipicioasă care cred că va dura foarte mult timp. Personal sunt convins că Medical Properties este o investiție solidă și de viitor.
STORE Capital este un REIT american înființat în 2011 și listat la bursa din New York în 2014. Prescurtarea STORE vine de la Single Tenant Operational Real Estate. Începând din 2017 firma lui Buffett a cumpărat acțiuni și STORE a ajuns să fie urmărită de mulți mici investitori, inclusiv de mine.
Portofoliul imobiliar este extrem de bine diversificat. Nici un chiriaș nu reprezintă mai mult de 3% din încasări, existând peste 500 de clienți diferiți. STORE are o rată de închiriere de aproape 100% și un management foarte bun, Buffett deține 10% din firmă. În prezent, acțiunile se tranzacționează la 14 P/FFO Ratio cu un randament al dividendelor de 5,28% anual. Estimarea creșterii FFO pentru 2023 și 2024 este de 6% anual.
Pentru cei care mai pun mâna și pe o carte:
- Ralph L. Block – Investing in REITs: Real Estate Investment Trusts
- Stephanie Krewson-Kelly și R. Brad Thomas – The Intelligent REIT Investor: How to Build Wealth with Real Estate Investment Trusts
- Pazos, Luis și Wrobbel, Lars – Geldanlage in REITs: Mit börsennotierten Beteiligungen zum globalen Immobilienportfolio
Cam ăsta a fost delirul meu despre situația REIT-urilor americane la început de 2022. Rămâneți pe recepție cu urechile ciulite iar pentru întrebări, băgați un mesaj în rubrica contact. Dacă vreți să susțineți site-ul, să aruncați un ochi în depozitul meu în timp real și să primiți un newsletter exclusiv, sunteți invitați pe Patreon.
Salutare și investiții raționale! Bääääm!