Situația REIT-urilor americane la început de 2023

Salutare capitaliști! Azi revin cu niște baliverne despre situația REIT-urilor americane la început de 2023. În fiecare an arunc un ochi pe tabelul meu cu REIT-uri și mă uit la cum au evaluat, dacă s-a schimbat ceva la rating ori s-a modificat substanțial nivelul dividendelor. Imobiliarele au fost distruse la bursă în perioada de vârf a pandemiei în 2020, unele și-au revenit spectaculos în 2021.

În prezent după inflația accelerată din 2022 macazul s-a schimbat din nou. Nu e nici un secret că au crescut masiv dobânzile iar dobânzile mari sunt un fel de otravă pentru sectorul imobiliar. Majoritatea REIT-urilor s-au ieftinit destul de mult în ultimele luni și implicit a crescut nivelul dividendelor oferite. Asta vine la pachet și cu o creștere destul de semnificativă a riscurilor. Așadar nu te arunca ca berbecul la dividende, ochii mari ca niște faruri la modelul de afaceri și datele fundamentale. Alternativa mai sănătoasă pentru orice cioflingar rămâne un ETF cinstit. Relaxează-te, nu ești Buffett.

Prin Real Estate Investment Trust (REIT) înțelegem o formă legală specifică unei firme care deține, operează sau finanțează imobiliare. REIT-urile adună capitalul mai multor investitori la grămadă iar asta face ca fiecare să obțină dividende din investiții imobiliare cu capital puțin fără a fi nevoiți să cumpere vreo clădire, să administreze sau să se ocupe în vreun fel de proprietăți în mod direct.

Pentru  o mai bună înțelegere am scris una-alta de-a lungul vremii:

Personal am băgat ceva bani REIT-uri și voi continua și pe viitor să investesc în ele. Mojoratea investițiilor în REIT-uri le fac în fiece lună într-un ETF orientat spre această clasă de active care îmi oferă o diversificare sănătoasă în sute de firme. Nu sunt împotriva lor cumpărate ca unități individuale dar sunt de părere că se pretează mai ales pentru oameni aflați la finalul carierei și care sunt în căutare de venit pasiv. Unele firme pot foarte interesante și ca investiție individuală. Tabelul meu nu e nici pe departe vreun reper de urmat, e doar o alegere a mea, există sute de REITs doar în America, fiecare are trăirile lui pe care pe mine nu mă interesează.

O dată pe an actualizez lista de REIT-uri pe care le găsesc eu interesante, cu nivelul dividendelor valoarea P/FFO Ratio și dacă am aflat ceva despre rating. Data la care am preluat datele din tabel este 02.01.2023:

SectorCompanieSimbolRatingP/FFODividende
TelecomunicațiiAmerican TowerAMTBBB-21,422,77%
TelecomunicațiiCrown CastleCCIBBB-18,444,62%
ApartamenteEquity ResidentialEQRA-16,424,24%
ApartamenteCamden PropertyCPTA-16,975,89%
ApartamenteAvalonbay CommunitiesAVBA-16,513,94%
BenzinăriiGetty RealtyGTY14,675,08%
Cămine studențeștiAmerican CampusACCBBB27,962,87%
Data CenterCoreSite RealtyCOR
Data CenterQTS Realty TrustQTS
Data CenterCyrusOneCONE
Data CenterDigital Realty TrustDLRBBB14,914,87%
Data CenterEQUINIXEQIXBBB22,391,89%
DepozitareExtra Space StorageEXRBBB17,574,08%
DepozitareCubeSmartCUBE16,044,87%
DepozitarePublic StoragePSAA17,822,86%
Distracție, casinoVICI ProprietiesVICIBBB-16,884,81%
Distracție, casinoMGM ProprietiesMGMB+6,670,03%
Distracție, casinoEPR PropertiesEPRBB+8,218,75%
Diverse domeniiOne LibertyOLP11,458,10%
Diverse domeniiVornado Realty TrustVNOBBB-6,6710,19%
Diverse domeniiW.P CareyWPCBBB15,475,45%
Diverse domeniiEmpire State RealtyESRT7,872,08%
Firme și birouriEmmet DouglasDEI7,734,85%
Firme și birouriGladstone ComercialGOOD11,498,14%
Firme și birouriBoston PropertiesBXPBBB+9,015,80%
IndustrieStag IndustrialSTAG14,674,52%
IndustriePS Bussines ParksPSB26,520,46%
IndustriePrologisPLDA21,992,80%
LaboratoareAlexandria Real EstateAREBBB+17,313,32%
SănatateLTC PropertiesLTC13,976,42%
SănatateMedical Properties TrustMPWBB+6,1610,41%
SănatatePhysicians Realty TrustDOCBBB13,686,36%
SănatateWelltowerWELLBBB+19,583,72%
SănătateVentasVTRBBB+15,124,00%
Spații comercialeSimon PropertySPGA-10,056,13%
Spații comercialeFederal RealtyFRTA-16,044,28%
Spații comercialeRealty IncomeOA-15,834,70%
Spații comercialeSTORE CapitalSTOR
Spații comercialeSpirit Realty CapitalSRCBBB10,776,64%
Spații comercialeNational Retail PropertiesNNNBBB+14,584,81%
Teren arabil, pădureFarmland PartnersFPI41,641,93%
Teren arabil, pădureGladstone LandLAND25,493,00%

REIT-uri scumpe în ianuarie 2023 și câteva dispariții

După ce am aruncat un ochi pe listă și am văzut care era situația de anul trecut, pot spune că foarte puține categorii de REITs s-au scumpit în 2022. Printre ele căminele studențești, singurul REIT din categoria asta fiind American Campus. La același nivel a rămas Getty Realty care e specializat în benzinării. Un pic mai scump au devenit cei de la PS Bussines Parks, un REIT specializat în parcuri industriale, dar asta vine la pachet cu o creștere susținută a încasărilor.

Un alt fenoment destul de prezent în 2022 a fost retragerea de la bursă a unor REIT-uri foarte solide. 3 REIT-urile specializate în centre de calcul, stocare de date, servere cu o evoluție foarte bună nu mai sunt listate public (CoreSite, QTS și CyrusOne). Tot în 2022 a fost vândut și retras de la bursă STORE Capital care era REIT-ul meu preferat. E încă listat, oferta a fost acceptată și acțiunile vor fi retrase în curând.

REIT-uri la un preț bun în ianuarie 2023

În principiu cam toate companiile au devenit în 2022 mai ieftine, multe s-au apropiat la un preț cât de cât normal în jurul valorii P/FFO de 15 sau mai puțin.

Dacă le luăm în ordinea din listă, primele par cam scumpe. Companiile axate pe turnurile de telecomunicații sunt la niște prețuri cam mari, cresc bine dar P/FFO e încă la un nivel destul de ridicat, poate Crown Castle e la un preț cât de cât atractiv.

REIT-urile ce investesc în apartamente au fost în pandemie absolut decimate și au avut niște prețuri extrem de bune. Circula pe vremea aia teza cum că oamenii nu mai vor să stea încuiați în apartamente în orașe, toată lumea va sta la casă cu grădină, toată omenirea va fi remote și alte exagerări. Firmele și-au revenit spectaculos, prețurile la imobiliare au crescut foarte mult în ultimii 2 ani iar aceste REIT-uri au ajuns în 2021 la o evaluare cam piperată. În prezent au ajuns cu picioarele pe pământ și au devenit din nou relativ ieftine prin creșterea dobânzilor. Implicit și nivelul dividendelor s-a cam dublat între 4 – 5,8% anual este noua normalitate. Ratingul rămâne de top: A-.

REIT-urile specializate în centre de calcul, stocare de date, servere au avut o evoluție foarte bună, dar 3 dintre ele au dispărut de la bursă. Au rămas două comapanii listate: Digital Realty Trust și EQUINIX. Prima pare la un preț interesant. La fel și spațiile de depozitare ori REIT-urile industriale au avut o creștere exagerată în 2021 iar acum sunt ceva mai atractive.

Datorită pandemiei, mai nou războiului, o clasă de active foarte căutată a fost și încă este terenul arabil, fermele. Alături de metale prețioase, terenurile par să fie preferate de investitori în perioade de criză. În timpul pandemiei au ajuns la niveluri total exagerate al cotațiilor, în prezent s-au mai ieftinit. Dintre cele două listate, favoritul meu rămâne Gladstone Land care e încă destul de scump.

REIT-urile specializate în cazinouri, parcuri de distracție: VICI, MGM, EPR. Lovite greu de pandemie, au început să-și revină. Sunt la un preț OK dar care vine la pachet cu o serie de probleme, spre exemplu nivelul datoriilor, recesiune, etc. Interesant dar riscuri ceva mai mari.

O altă categorie este cea a companiilor active în domeniul medical. Prețurile sunt bunicele, nivelul dividendelor sănătos, domeniul de activitate: spitale, cămine de bătrâni, cabinete medicale, e cu siguranță de temelie și pe viitor. Unele companii după pandemie scârțâie, MPW de exemplu, la care aveam mari așteptări pare că încasările scad temeinic în anii următori.

O categorie la un preț bun este cea a spațiilor comerciale. Nu orice mall va avea viitor, probabil că unele vor dispărea datorită comerțului online ori vor fie regândite. Imi plăcea mult STORE Capital (dar se vor retrage de la bursă) sau Spirit, de exemplu. Cam toate se țin bine, au prețuri bune, rating A dar viitorul spațiilor comerciale rămâne destul de complicat.

Acesta nu este în nici un caz vreun îndemn de a cumpăra acțiuni ori alte instrumente financiare ci mai degrabă un punct de pornire în analiza individuală. Ce face fiecare cu banii lui e o alegere pur personală de care pe mine mă doare în cur.

Servicii de brokeraj. Din experiența proprie, un broker gratis care oferă acces și condiții bune pentru a cumpăra orice active la peste 100 de burse din lume sunt cei de la Interactive Brokers(*) – tradiție americană, totul funcționează brici iar condițiile sunt excelente. Acolo găsești orice REIT, în rest îți pierzi vremea.

Pentru cei care mai pun mâna și pe o carte:

  • Ralph L. Block – Investing in REITs: Real Estate Investment Trusts
  • Stephanie Krewson-Kelly și R. Brad Thomas – The Intelligent REIT Investor: How to Build Wealth with Real Estate Investment Trusts
  • Pazos, Luis și Wrobbel, Lars – Geldanlage in REITs: Mit börsennotierten Beteiligungen zum globalen Immobilienportfolio

Cam ăsta a fost delirul meu despre situația REIT-urilor americane la început de 2023. Rămâneți pe recepție cu urechile ciulite iar pentru întrebări, băgați un mesaj în rubrica contact. Dacă vreți să susțineți site-ul și să aruncați un ochi în depozitul meu în timp real sunteți invitați pe Patreon.

Salutare și investiții raționale! Bääääm!

(*) Affiliate-link