Salutare! am tot fost întrebat despre REIT-uri, așadar am dat curs curiozității oamenilor și am zis să scriu trei baliverne despre în ce REIT-uri investește nea’ Mischu, precum și alte investiții imobiliare la bursă.
Încă de la început vreau să precizez că baza depozitului personal sunt ETF-uri globale, pe lângă mai am și niște acțiuni, ceva REIT-uri și CEF-uri de suflet. Pentru orice om sănătos la minte temelia ar trebui să fie serioasă și diversificată. Și în cazul părții de portofoliu axate pe imobiliare dețin un ETF serios în care bag automatizat bani lunar. Este vorba de: iShares Developed Markets Property Yield UCITS ETF, pe care îl găsiți peste tot la orice broker cu pretenții folosind seria ISIN: IE00B1FZS350. În proporții neglijabile din totalul portofoliului mai dețin și 3 REIT-uri, este vorba de Medical Properties Trust, STORE Capital și Realty Income despre care voi povesti în continuare. Mai dețin și un CEF american specializat pe imobiliare.
Acesta nu este în nici un caz vreun îndemn de a cumpăra aceste firme ci mai degrabă un punct de pornire în analiza individuală. Ce face fiecare cu banii lui e o alegere pur personală.
Dacă deja ți-ai prins urechile, câteva informații generale despre:
Medical Properties Trust este un REIT american axat pe închirierea de spații medicale în special spitale și lucrul ăsta îmi place foarte mult pentru că este unul din puținele REITs care are un portofoliu majoritar de spitale. De astea vom avea și pe viitor nevoie, ba mai mult vor fi din ce în ce mai multe.
Valoarea clădirilor deținută în portofoliu trece de 16 miliarde de dolari dintre care aproximativ 13 miliarde sunt spitale. Aproape două miliarde sunt centre de recuperare și foarte puține sunt alte azile sau birouri. În total firmă deține aproape 400 de clădiri în 34 de state din SUA dar și în Germania, Marea Britanie, Elveția, Italia, Spania, Portugalia sau Australia.
Compania continuă să crească prin achiziția de noi clădiri și reușește să obțină finanțări foarte bune pe termen lung. Din punct de vedere al dividendelor plătește în jur de 5% anual și crește aceste dividende anual începând din 2015 până în prezent. Practic dividendele au crescut de la 0,35$ pe acțiune în 2005 la actualmente 1,12$ / acțiune în 2021. Se așteaptă 1,20 $ în 2023, tendința este pozitivă.
Unul din riscurile majore al acestei firme este concentrarea foarte mare pe spitale neavând un portofoliu foarte diversificat. Pentru mine personal nu reprezintă un risc, eu chiar am căutat cu lumânarea un REIT care să aibă expunere mare în acest domeniu.
Compania se tranzacționează la un raport preț/FFO (Funds From Operations) de aproximativ 13. Acesta nu este foarte ieftin, mai degrabă normal, însă firma crește foarte bine în ultimii ani și personal nu îmi pare supraevaluată. Creșterea FFO este estimată la 11% în 2021, 9% în 2022 și 4% în 2023.
Există în Statele Unite și alte astfel de REITs axate pe domeniul medical însă marea majoritate se concentrează fie pe clădiri de birouri, cabinete medicale, azile de bătrâni sau centre de recuperare. Nu există practic în afară de Medical Properties Trust un REIT solid, mare, specializat pe închirierea de spitale. Mai sunt ceva prin Singapore dar nu mă pasionează deocamdată ca acțiuni individuale.
Dacă există ceva greu de realizat, extrem de costisitor și aproape un coșmar este să muți un spital într-o altă locație. De aceea închirierea unei clădiri ca spital devine o realizare destul de lipicioasă care cred că va dura foarte mult timp. Personal sunt convins că Medical Properties Trust este o investiție solidă și de viitor.
***
STORE Capital este un REIT american înființat în 2011 și listat la bursa din New York în 2014. Prescurtarea STORE vine de la Single Tenant Operational Real Estate. Compania a fost multă vreme ascunsă de lumina reflectoarelor.
Începând din 2017 firma lui Buffett a cumpărat acțiuni cotate atunci la 22,45$ și STORE a ajuns să fie urmărită de mulți mici investitori, inclusiv de mine. În vara lui 2020 Buffett a efectuat din nou o nouă investiție în STORE Capital între aprilie-iunie la un preț de 23,81$. Pentru că o aveam de mult pe lista de cumpăraturi, am pus și eu la vremea aia piciorul în prag și am achiziționat câteva acțiuni pe care l-am pus cu drag în depozitul personal.
Compania este un REIT de tipul net-lease. Firma achiziționează proprietăți și le închiriază către chiriași unici (fără mall-uri sau centre comerciale) care sunt responsabili pentru toate costurile de exploatare ale proprietății, inclusiv impozitul, asigurarea ori întreținerea clădirii. Astfel cheltuielile ulterioare cumpărării sunt minimale.
Portofoliul imobiliar este extrem de bine diversificat. Nici un chiriaș nu reprezintă mai mult de 3% din încasări, existând peste 500 de clienți diferiți. Compania își împarte clienții în trei segmente: servicii (65%), vânzări (18%) și producție (17%). Firma deține peste 2.500 de clădiri peste tot în SUA.
STORE are o rată de închiriere de aproape 100% iar încasare chiriei este după panica din 2020 în continuă creștere. În prezent, acțiunile se tranzacționează la 17 P/FFO Ratio. Compania a majorat dividendele masiv de la listarea la bursă din 2014 și în prezent plătește 4,40% anual. Dacă în 2014 erau 0,11$/acțiune, în 2021 sunt 1,49$/acțiune și se estimează că vor fi 1,65$ în 2023.
Șanse: actualmente la un preț ok, nu strălucit, are șanse să fie evaluată mult mai bine în anii următori, afacerea este în creștere, dividende sănătoase în creștere continuă. STORE are probabil cel mai bun management din lumea REIT-urilor, firma lui Buffett deține 10% din companie, ceea ce poate fi un brand serios pentru viitor precum și un mare as în mânecă pentru finanțările ce vor urma.
Riscuri: unele afaceri care închiriază spații comerciale de la STORE ar putea intra în dificultăți de plată sau chiar faliment datorită pandemiei și urmărilor ei. De exemplu: restaurante, cinematografe; unele clădiri vor trebui probabil regândite (de exemplu cinematografele) cu niște costuri suplimentare, riscuri legate de schimbări legislative, riscuri monetare, riscuri legate de finanțare și refinanțare (puțin probabil).
***
Realty Income este un REIT specializat pe închirierea de spații comerciale și are o istorie impresionantă fiind înfințat în 1969. Compania a fost listată la bursa din New York acum peste 25 de ani. Încă de la început s-a profilat ca o firmă bună plătitoare de dividende. Realty Income plătește dividende lunar de peste 600 de luni, crește nivelul dividendelor de peste 25 de ani și face parte din clubul select al aristocraților. Din 1994 dividendele au crescut cu o medie de 4,9% anual.
Compania este una dintre puținele firme care plătește dividende lunar. Asta este politica oficială a firmei care se autointitulează: The Monthly Dividend Company®. Datorită acestei politici și a istoriei imaculate, Realty Income este foarte apreciată de majoritatea investitorilor americani dar și de mari case de pensii sau fonduri de investiții. Firma nu a fost prea des la un preț bun la bursă decât la începutul anilor 2000 (dot-com bubble), în criza financiară din 2009 și mai recent în panica din primăvara lui 2020 când am cumpărat și eu câteva acțiuni.
Hai să vedem cum își câștigă Realty Income banii. Compania cu sediul în San Diego, deține și administrează imobile în cea mai mare parte în SUA dar și în Puerto Rico sau Marea Britanie. Firma este proprietară a aproximativ 6000 de imobile separate, neintegrate în mall-uri. Aceste imobile sunt închiriate marilor lanțuri de magazine, fast-food, farmacii, benzinării, oficii poștale, studiouri de fitness, cinematografe, etc. Cel mai mare chiriaș este Walgreens (lanț american de farmacii).
Privind graficul celor de la FAST Graphs, compania e din nou destul scumpă față de cât era prin 2020, P/FFO Ratio este actual 20, dividendele sunt la un nivel de 4,3% anual plătite lunar. Firma nu a fost ieftină decât foarte rar, în preajma crizelor din 2000, 2009 sau 2020. Cu toate astea tendința e pozitivă, FFO crește în 2021 cu 6% și e proiectat să crească cu 14% în 2022, respectiv 5% în 2023. De asemenea, dividendele erau în 2001 1,09$/acțiune, 20 de ani mai târziu în 2021 sunt 2,82$ iar în 2023 sunt așteptați 2,97$/acțiune. Practic pentru cineva care a cumpărat acțiuni acum 20 de ani, randamentul actual la banii investiți atunci (yield on cost) este de mai bine de 22% anual.
OK. Toate bune și frumoase, care sunt riscurile? Procentual chiriașii sunt foarte bine diversificați. Cu toate astea, vreo 20% din locații au fost afectate serios de pandemie, mă refer aici mai ales la studiourile de fitness, unele magazine sau restaurante de exemplu. Cu toate astea nu văd aste prea critic, Realty Income are cu siguranță puterea financiară să treacă peste criză la care se adaugă un rating obsolut nepătat.
Alături de riscuri sunt și o grămadă de șanse. Trăim momente grele, istorice, isterice, etc. dar viața o să meargă înainte. Investițiile în imobiliare și cele care au un management de nota 10 vor fi și pe viitor o piatră de temelie în orice portofoliu care se respectă.
—–
Cam ăsta a fost delirul meu despre în ce REIT-uri investește nea’ Mischu. Rămâneți pe recepție cu urechile ciulite. Pentru întrebări, băgați un mesaj în rubrica contact iar pentru a avea ultimele noutăți pe email înscrieți-vă la newsletter. Dacă vreți să susțineți site-ul și să aruncați un ochi în depozitul meu în timp real cu toate cifrele și datele mergeți la Patreon.
Pentru cei care mai pierd vremea pe rețelele sociale, mai găsiți câte o dumă ieftină de-a mea pe:
Salutare și investiții raționale! Bääääm!