Probabil că dacă începeți să cumpărați acțiuni o să vă loviți repede de termenul de REIT. Prin asta am trecut și eu în urmă cu câțiva ani și evident m-am întrebat: wtf? ce este un REIT?
Prin Real Estate Investment Trust (REIT) înțelegem o formă legală specifică unei firme care deține, operează sau finanțează imobiliare și care crează prin aceste investiții o sursă continuă de venituri. REIT-urile reunesc capitalul mai multor investitori iar acest lucru face posibil ca micii investitori individuali să obțină dividende din investiții imobiliare cu capital puțin fără a fi nevoiți să cumpere, să gestioneze sau să finanțeze proprietăți în mod direct.
REIT-urile au un model de afaceri foarte simplu: un REIT administrează și închiriază proprietăți, colectează chiria iar ulterior distribuie veniturile respective ca dividende către acționari.
Există și REIT-urile ipotecare care nu dețin proprietăți, dar finanțează imobiliare. Aceste REIT-uri obțin venituri din dobândă care sunt distribuite la fel sub formă de dividende. Nu sunt mare fan de astfel de REIT-uri, astfel mă voi referi în continuare doar la cele clasice, care dețin imobiliare fizice.
Proprietățile dintr-un portofoliu al unui REIT pot include complexe de apartamente, centre de date, clădiri din domeniul medical, hoteluri, infrastructură (rețele de cabluri, turnuri de telefonie, diverse conducte etc.), clădiri de birouri, laboratoare de cercetare, centre comerciale, magazine, facilități de depozitare, închisori, păduri și chiar terenuri arabile.
Pentru a se încadra ca REIT, o companie trebuie să respecte anumite prevederi ale legislației. Aceste cerințe diferă în unele privințe de la țară la țară însă în principiu firma trebuie să aibă ca domeniu de activitate imobiliarele generatoare de venituri pe termen lung și distribuirea acestor venituri către acționari. Spre exemplu, după legislația americană, o companie trebuie să îndeplinească următoarele cerințe principale pentru a fi un REIT:
- Cel puțin 75% din active trebuie să fie în imobiliare, la care se poate adăuga numerar sau împrumuturi de stat americane.
- Cel puțin 75% din venitul brut trebuie obținut din chirii, dobânzi la creditele ipotecare ce finanțează proprietăți imobiliare sau vânzări de imobiliare.
- Minim 90% din profit trebuie plătit anual acționarilor sub formă de dividende.
- Firma trebuie să fie gestionată de un consiliu de administrație.
- Să aibă cel puțin 100 de acționari după primul an de existență.
- Jumătate din acțiuni nu pot fi deținute de cinci sau mai puțini acționari.
Se pune firesc întrebarea, de ce ar alege o companie acest model de organizare ca REIT? Foarte simplu, firma este scutită de plata impozitelor în cazul în care bifează cerințele de mai sus.
Pentru investitori este foarte interesantă partea cu dividendele. Adică un REIT trebuie să plătească 90% din profitul anual acționarilor sub formă de dividende. Asta face ca aceste tipuri de firme să fie foarte îndrăgite de pensionarul american. Trebuie spus că REIT-urile nu sunt rachete iar creșterea este minimală, foarte puține REIT-uri au o creștere susținută însă dividendele sunt interesante pentru cei care sunt la pensie sau doresc un venit pasiv mai consistent.
De asemenea, mai ales în ultima perioadă, există multe domenii în care piața imobiliară se află în schimbări și agitații majore. De exemplu există posibilitatea ca prin dezvoltarea home office-ului să nu mai fie nevoie de atâtea clădiri de birouri. Sau prin explozia comerțului online să nu se mai justifice prezența masivă a mall-urilor. O bază de date cu REIT-uri găsiți pe site-ul reit.com care este prezența online a National Association of Real Estate Investment Trusts (Nareit) din SUA.
Servicii de brokeraj. Din experiența proprie, un broker gratis care oferă acces și condiții bune pentru a cumpăra orice active la peste 100 de burse din lume sunt cei de la Interactive Brokers(*) – tradiție americană, totul funcționează brici iar condițiile sunt excelente. Acolo găsești orice REIT, în rest îți pierzi vremea.
Eu am investit în câteva REIT-uri și voi continua și pe viitor să o fac. De asemeni investesc lunar într-un ETF axat pe imobiliare pentru că îmi place foarte mult această clasă de active și îmi oferă din start o diversificare masivă în peste 300 de companii.
—–
Cam ăsta a fost delirul meu despre Ce este un REIT. Rămâneți pe recepție cu urechile ciulite. Rămâneți pe recepție cu urechile ciulite iar pentru întrebări, băgați un mesaj în rubrica contact. Dacă vreți să susțineți site-ul sunteți invitați pe Patreon.
Salutare și investiții raționale! Bääääm!